Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

(вкладчиков) и акционеров дохода, который представляет собой процент

прибыли по ипотечным кредитам за весь срок. Приведенная ниже формула

включает различные базовые ставки и отдельные надбавки к ним для держателей

долговых обязательств и акций, скорректированные с учетом риска возможных

потерь, такие как: ставка по заемным средствам (надбавка к базовой ставке

для вкладчиков) (DY), отношение стоимости заемных средств к стоимости

активов (D/A), ставка на акционерный капитал (надбавка к базовой ставке для

акционеров или надбавка на акционерный доход) (EY), отношение стоимости

акционерного капитала к стоимости банковских фондов (Е / А), ожидаемые

надбавки на расходы и риск (SPREAD) - надбавка за кредитный риск (CR),

надбавка за риск процентной ставки (IRR), надбавка за риск изменения

условий мобилизации фондов (BR), надбавка за риск альтернативного выбора

(OR), надбавка за риск ликвидности (LR), предельные административные

расходы (МС). Ставка процента по ипотечному кредиту (MORT) может быть

представлена следующим образом [36, с.111]:

[pic]

Необходимо отметить, что расчет ставки по ипотечным кредитам сам по

себе представляет собой трудную задачу; в России она еще более затрудняется

в связи с недостатком опыта, отсутствием отлаженного механизма правого

регулирования такого вида кредитования, а также нестабильностью

экономической и политической ситуации в стране.

В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования

традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных

земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто

называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т. п.,

посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные

ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли,

положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования

является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных

недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут

проводить ссудосберегательные ассоциации, кооперативы взаимного

кредитования, страховые компании.

В США распространена система предоставления земельными банками

ипотечного кредита на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою

очередь, управляются Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются

из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров.

Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под

более высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках за счет

государства.

Схема жилищной ипотеки в США выглядит следующим образом (см.

рис.1.3.1.). При приобретении жилья (отдельного дома или квартиры в

собственность) средний американец обычно в состоянии оплатить сразу лишь 10-

20% его стоимости. Остальная сумма берется в кредит. Кредитор (ипотечный

банк) предоставляет кредит под залог покупаемого жилья. В результате

строительная или иная компания получает необходимую сумму за построенный

дом, а семья или отдельное лицо становится владельцем дома. Существенно,

что предметом залога выступает уже построенный дом. В данной ситуации

никогда не выдается кредит под строительство, необходимо наличие

конкретного жилья в качестве предмета залога. Ипотечный кредит

предоставляется на срок до 30 лет, в течение которого заемщик обязан

вносить ежемесячную плату в погашение кредита, иначе на жилье может быть

обращено взыскание. Именно к этому сводится основное содержание ипотеки.

Следует также подчеркнуть, что в США, как и в других развитых странах

Запада, земельный участок и строение на нем рассматриваются как единое

целое.

На этом кажущаяся простота схемы жилищного ипотечного кредитования

заканчивается. Далее вступает в силу система обеспечения ипотеки сложными

экономическими, финансовыми и правовыми механизмами, регулирующими

деятельность ипотечных банков и вторичного рынка жилищных займов.

Предоставление денежных средств государством - один из способов

рефинансирования при ипотечном кредитовании. Выделяются также другие

способы: заем средств у населения и рефинансирование с использованием

ценных бумаг. Заслуживает внимания зарубежный опыт использования ценных

бумаг в ипотечном кредитовании. Особо следует рассмотреть модели

рефинансирования ипотечных кредитов.

Классический вид долгосрочного займа денежных средств - выпуск

ипотечным банком своих облигаций. Обычно они не приносят очень высокого

дохода, но относятся к самым надежным. Выпуская облигации, ипотечный банк

сам становится заемщиком денежных средств у широких масс инвесторов.

Ипотечный банк может выпускать и краткосрочные облигации, однако в условиях

колебаний процентной ставки по краткосрочным кредитам обслуживать ими

долгосрочный кредит невыгодно.

Банк может сразу после выдачи ипотечного кредита продать свои права

кредитора на фондовом рынке, предварительно обратив их в ценные бумаги. Для

этой цели ипотечным закладным придается статус ценной бумаги, они

становятся одним из видов фондовых ценных бумаг и начинают обращаться

наряду с акциями, облигациями и т. д. [76, с.57].

Действие ипотеки начинается с оформления ипотечных отношений путем

составления, как указывалось ранее, долгового обязательства, фиксирующего

все вопросы кредита и ипотечного договора о залоге недвижимости с указанием

прав и обязанностей сторон и других условий. Потребность именно в двух

документах при оформлении ипотеки связана с обеспечением потенциальной

возможности продажи займов.

Продажа займа не влечет за собой выход ипотечного банка из процесса

ипотечного кредитования. За ипотечным банком сохраняются функции

обслуживания кредита - т. е. взимание платежей с заемщика, направление

соответствующих дивидендов инвесторам, купившим займы, защита интересов

инвесторов в случае возникновения споров по займам. Таким образом,

ипотечный банк выполняет роль активного посредника.

Продавая ипотечные закладные сразу после выдачи ипотечного кредита,

банк получает возможность поддерживать показатель ликвидности своего

баланса на необходимом уровне, даже привлекая средства на более короткий

срок, чем по выдаваемым кредитам. Это, естественно, резко повышает

возможности ипотечного банка по привлечению средств для выдачи ипотечных

кредитов.

Существует несколько способов размещения ипотечных закладных среди как

можно большего количества инвесторов.

Первый способ - «выпуск вторичных ипотечных закладных» [38, с. 155].

Принцип его действия представлен на рис.1.3.2. Способ основан на том, что

ипотечные банки (в основном крупные) выдают кредиты на сумму не ниже

минимальной (достаточно большой). С другой стороны, существуют заемщики,

которым не требуются большие кредиты, и кредитные учреждения, которые в

связи с установленными для этого вида деятельности ограничениями не могут

выдавать большие кредиты (таким учреждением может быть простой коммерческий

банк). В этом случае кредитное учреждение выдает несколько небольших по

размеру ипотечных кредитов под более высокие проценты, чем ипотечные банки.

Затем оно рефинансируется в крупном банке. Для рефинансирования полученные

ипотечные закладные объединяются и на них выпускается вторичная ипотечная

закладная. Вторичная закладная служит обеспечением кредита, который выдает

крупный ипотечный банк и который направляется кредитным учреждением на

выдачу новых ипотечных кредитов. Кредитное учреждение на протяжении всего

срока кредита получает прибыль в виде разницы между процентными ставками по

выданным и полученным кредитам, а вторичная ипотечная закладная обращается

на фондовом рынке по общим правилам.

Второй способ, так называемая секьюритизация, изобретен в США, но

широко применяется в Англии и Франции (рис. 1.3.3.) [38, с. 157].

Под секьюритизацией понимается трансформация активов баланса в рыночные

ценные бумаги для продажи инвесторам [92, с.51]. Секьюритизация, превращая

долговые обязательства в имущество, повышает их оборачиваемость, помещает

их в инфраструктуру фондового рынка. В ценные бумаги могут быть переведены

не все типы активов, а только ссуды, обладающие стандартными

характеристиками срока погашения, размера, обеспечения.

[pic]

[pic]

Секьюритизация представляет собой сложную процедуру, состоящую из отдельных

этапов. Как правило, инициатором секьюритизации выступает банк, выдавший

ипотечные кредиты. Секьюритизация позволяет банку-инициатору улучшить

ликвидность за счет удаления (продажи) с баланса долгосрочных кредитов.

На первом этапе крупные ипотечные банки создают специальную управляющую

компанию и группируют в ней ипотечные закладные. Цель управляющей компании

-косвенно продать сгруппированные в ней ипотечные закладные, выпустив на их

основе ценные бумаги. Существование такого звена в цепочке секьюритизации

связано с возможностью отделения ипотечных активов от имущества банка-

инициатора, а следовательно, и причитающихся платежей по кредитам. Это

гарантирует инвесторам получение вложенных средств даже в случае

несостоятельности банка-инициатора.

При организации компании банки - держатели ипотечных закладных

открывают ей специальные накопительные счета, на которые перечисляют

поступившие средства в уплату процентов по кредиту и в погашение кредита.

Компания выплачивает из этих средств доходы по выпущенным ценным бумагам и

выкупает их после возврата кредита.

Допустим, что какое-то количество ипотечных банков выдало различное

количество долгосрочных займов типа А, Б и В. Типы займов различают по

срокам и величине процентной ставки. Соответственно банки имеют ипотечные

закладные типа А, Б и В. Эти закладные передаются в управляющую компанию, а

она принимает на себя обязательство передать банкам через определенный,

достаточно короткий, срок соответствующую сумму денег. Этот срок должен

контролироваться с тем, чтобы у банка всегда было в наличии достаточно

средств для своевременного исполнения своих обязательств.

Компания принимает на свой баланс эти ипотечные закладные и на втором

этапе секьюритизации объединяет закладные одного типа, полученные от разных

банков, в пакеты типа А, Б и В. Разрозненные обязательства объединяются в

единое обязательство, в котором должником выступают несколько лиц

(получатели ипотечного кредита), несущих долевую ответственность в рамках

своего обязательства по договору займа. Естественно, что для такого

объединения ипотечные закладные отбираются по степени их надежности и перед

передачей они проверяются независимым оценщиком. Подобное объединение никак

не затрагивает положения должников, поскольку размер и характер его

ответственности не изменился. Банки-инициаторы берут на себя обязательство

продолжать обеспечивать поступление платежей от должников, но зачисляют их

теперь на особый накопительный счет компании.

На третьем этапе обращения компания отдает сформированные пакеты

третьему лицу на хранение и выпускает на эти пакеты ценные бумаги, доходы

от продажи которых являются средствами рефинансирования. Третье лицо служит

хранителем закладных и гарантом выполнения компанией своих обязательств

перед покупателями ее ценных бумаг. В англо-американской системе права для

этого применяют конструкцию доверительной собственности (траста), где

третьим лицом является доверительный собственник, или траст-агент. Эта

система гарантирует передачу долговых обязательств собственникам ценных

бумаг и прохождение платежей, причитающихся держателям ценных бумаг. В

континентальной Европе применяется несколько иной подход (рис. 1.3.4.) [38,

с. 159].

Во Франции, ввиду отсутствия в системе права института доверительной

собственности (траста), компания помещает полученные и сформированные ею в

пакеты ипотечные закладные в депозитарий. Договор хранения предусматривает

получение компанией от депозитария вкладных документов (на каждый пакет

отдельные), состоящих из сертификатов, каждый из которых представляет собой

часть ипотечной закладной. Средства от продажи сертификатов будут

использоваться для рефинансирования. Условия договора типовые и одинаковые

для всех, а вкладной документ лишь устанавливает объект и субъект договора.

Вкладные документы также делятся на типы А, Б и В.

Преимущества выпуска свидетельств о вкладе закладных на хранение в

депозитарий заключаются в том, что:

во-первых, сертификаты могут быть проданы инвесторам, которые не имеют

необходимых средств для покупки отдельной ипотечной закладной, но хотят

вкладывать в них деньги;

во-вторых, поскольку вкладные документы выпускаются не на отдельную

закладную, а на пакет закладных, риск полного невозврата кредита резко

снижается, так как должником являются несколько лиц [44, с. 158-159].

Как указывалось выше, документы о вкладе на хранение ипотечных

закладных состоят из набора однородных документов (сертификатов). На каждый

пакет выпускается определенное количество сертификатов, в совокупности

составляющих вкладной документ, который удостоверяет право собственности

держателя на пакет ипотечных закладных; обязанным лицом по нему является

депозитарий.

После продажи сертификатов собственником положенного на хранение пакета

ипотечных закладных остается компания (что фиксируется в сертификатах), но

распорядиться пакетом она может, только предъявив в депозитарий все

сертификаты, выпущенные на этот пакет. Отдельный же сертификат удостоверяет

право держателя на получение определенного процентного дохода и

соответствующей части платежа, поступившего в погашение кредита. Проценты

по сертификату выплачиваются более низкие, чем по выданному кредиту. Это

своего рода плата покупателя сертификата за его участие в ипотечном

кредитовании небольшой суммой денежных средств.

Управляющая компания, получив от депозитария вкладной документ,

осуществляет продажу составляющих его сертификатов путем открытого

размещения (для чего она и создается как специальное учреждение, поскольку

размещение ценных бумаг - отдельная и сложная задача) и берет на себя

обязательство распределять между их держателями потоки платежей,

поступающих на ее накопительные счета, и выкупить сертификаты после полного

погашения кредита. Это фиксируется путем указания в сертификате управляющей

компании в качестве плательщика. Депозитарий, выполняя функции гаранта,

обязуется распределять платежи, если управляющая компания по каким-либо

причинам прекратила свою деятельность.

Сами сертификаты после их размещения среди инвесторов свободно

обращаются на фондовом рынке как отдельные ценные бумаги. Таким образом,

ипотечные банки рефинансируются, первоначально сконцентрировав выданные

кредиты, а затем распределяя их среди широких слоев инвесторов. Введение

третьего независимого лица - депозитария обеспечивает более надежную защиту

прав инвесторов (держателей сертификатов), такую же, как если бы они купили

саму ипотечную закладную.

Для увеличения привлекательности вложений из всех сертификатов,

составляющих единый вкладной документ, выделяется 10%, которые называются

подчиненными сертификатами. Их держатели в первую очередь понесут убытки, а

проценты по таким сертификатам выплачиваются более высокие (своего рода

плата за риск). Это позволяет быстрее распродать другие 90%, дополнительно

защищенные от риска.

При размещении выпуска сертификатов сами ипотечные банки, являющиеся

первоначальными кредиторами, не имеют права приобретать более 5% бумаг из

выпуска. Это ограничение направлено на предотвращение кругового обращения.

[pic]

Эта схема может быть дополнена выпуском ценных бумаг уже на основе

самих сертификатов при условии, что досрочное погашение ипотечного кредита

не увеличивает издержек заемщика. При досрочном погашении кредитор

выигрывает, если процентная ставка повторного размещения выше, чем

процентная ставка по досрочно погашенному кредиту, и проигрывает, если она

ниже.

Повторное размещение осуществляется следующим образом.

Специализированная организация, скупив большое количество различных

сертификатов, сдает их на хранение в депозитарий и получает вкладной

документ, состоящий из «вкладных» сертификатов. Сертификаты повторного

размещения делятся на несколько очередей (траншей), различающихся по сроку

досрочного выкупа, который осуществляется из средств, поступающих в счет

досрочного погашения ипотечных кредитов.

В первую очередь выкупаются вторичные сертификаты первого транша, затем

второго и так далее. Таким образом, инвестор получает дополнительную

возможность для игры на фондовом рынке или страхуется от досрочного

погашения.

Использование подобных схем в России в настоящее время затруднено в

связи с недостаточным развитием рынка недвижимости и рынка ценных бумаг,

однако это не означает что формирование системы ипотечного кредитования в

России невозможно. Ипотечные банки получили развитие в странах, где

экономические условия схожи с имеющими место в России.

Так, экономические процессы происходящие в Мексике и России совпадает

-инфляция, спад производства, дефицит жилья. Тем не менее с середины 1994г.

рынок ипотечных кредитов в Мексике активно развивается, коммерческие банки

увеличивают объемы ипотечного кредитования. Участниками ипотечного

кредитования становятся пенсионные и другие фонды, некоторые

государственные институты [122, с.55].

Формирование системы ипотечного кредитования и ее функционирование

требуют поддержки со стороны государства. В развитых странах создана

необходимая законодательная база, четко работают государственные органы,

регистрирующие сделки с недвижимостью, специализированные институты,

созданные при поддержке государства, проводят операции с ценными бумагами

ипотечных банков и таким образом косвенно регулируют их деятельность.

К таким специальным организациям относятся Касса ипотечного

рефинансирования во Франции, Федеральная национальная ассоциация по

ипотечному кредитованию в США (FNMA или Fannie Мае). FNMA была учреждена

директивой Президента США в 1938г. с целью воздействия на увеличение

потребительской способности населения. Для снижения зависимости от

финансирования федеральным правительством часть акций FNMA была передана

частным организациям, заинтересованным в развитии жилищного сектора и

жилищного финансирования. В задачи FNMA входили операции на вторичном

рынке, функции поддержки ипотечных кредитов, финансируемых правительством.

Кроме того, FNMA была обязана приобретать ипотечные кредиты на вторичном

рынке по определенным ценам с контролируемыми размерами комиссионных. В

настоящее время FNMA является компанией со 100%-ным частным капиталом, но

государство осуществляет контроль за ее деятельностью через Министерство

жилья и городского развития. В инвестиционном портфеле FNMA находятся

ипотечные кредиты на сумму более 100 млрд долл., а объем непогашенных

ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, составляет более 250 млрд долл. и

помогает финансировать задолженность по ипотеке примерно на сумму 365 млрд

долл. [125, с.54]. Более того, FNMA способствует развитию вторичного рынка

ипотечных кредитов просто своим пребыванием на этом рынке. Доверие

первичных кредиторов поддерживается уверенностью в том, что в случае

необходимости FNMA приобретет ипотечные*кредиты.

Изложенные выше схемы представляют интерес в качестве теории,

применение которой возможно на следующем этапе развития рынка недвижимости

и рынка ценных бумаг, однако это не означает, что формирование системы

ипотечного кредитования в настоящий момент в России невозможно. Ипотечные

отношения получили развития и в странах, где наблюдаются экономические

процессы, схожие с имеющими место в России [44, с.161].

2. МОНИТОРИНГ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОЙ СТРОИТЕЛЬНОЙ СИСТЕМЫ В

УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ ТРАНСФОРМАЦИИ ЭКОНОМИКИ РОССИИ

2.1. Современное состояние жилищной проблемы России и анализ

методов программного решения

Российская система жилищного финансирования в дореформенный период

соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в

централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства

государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в

очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных

капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а

средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных

застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм,

предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной

проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные

кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме

финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным

застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство

нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ 1990 - 1998 годов в сфере жилищного финансирования

произошли серьезные изменения. Влияние рыночных методов жилищного

строительства на формирование рынка жилья показано в табл.4 [114, с. 18].

[pic]

Как видно из приведенных в таол.4 данных, начальная ступень рыночных

отношении -не обеспечила улучшение дел в жилищной сфере, а, наоборот, во

многом усилила кризисные явления. Так, объем ввода нового жилья уменьшился

в 1997г. по сравнению с 1990г. почти вдвое, что незамедлительно привело к

заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих

строительных предприятий. При средней обеспеченности жильем 18,8м2 / чел.

(значение данного показателя близко к странам со средними доходами

населения) в ряде регионов этот показатель составляет от 8,7 до 15,9м2 /

чел. Такое положение дел оставалось практически неизменным и в 1998г.

Однако в 1999г. в ряде регионов произошел коренной перелом в

существующей ранее тенденции постоянного снижения объемов вводимого новым

строительством жилья. Кроме того, впервые за годы реформ в строительной

отрасли приостановлено снижение инвестиций в основной капитал и подрядные

работы. Так, инвестиции в основной капитал в 1999г. составили 598,7 млрд

руб. (101% к 1998г.), а выполненный объем подрядных работ - 314,5 млрд руб.

(105,4%). Организациями и предприятиями всех форм собственности построено

32 млн м2 жилья (104,3%). При этом продолжался рост жилищного строительства

на средства индивидуальных застройщиков. По сравнению с 1998г. этот

показатель вырос на 14,6%.

Ввод жилья превысил уровень 1998г. в 43 субъектах Федерации. Наибольшие

объемы жилищного строительства наблюдались в Самарской (478 тыс.м2),

Белгородской (785 тыс.м2) областях, Санкт-Петербурге (1,1 млн.м2),

Башкортостане (1,5 млн.м2) и конечно в Москве (3,4 млн.м2) и Московской

области (2,7 млн.м2). Однако наряду с этим во многих регионах ввод жилья не

только не растет, но и сокращается. Это касается, например, республик

Карачаево-Черкесской (62%) и Марий Эл (63%), Удмуртской (88%), Читинской

(62%) областей. Подобное положение характерно и для Новосибирской области,

где показатель ввода жилья в 1999г. составил 54% от аналогичного в 1998г.

[6, с.29].

Недостаточное финансирование из федерального бюджета привело к тому,

что из предусмотренных к вводу в эксплуатацию производственных и социальных

объектов строительство на каждом четвертом не осуществлялось, а техническая

готовность большинства из этих строек не превышает 50%.

В текущем году планируется привлечь инвестиций в строительные отрасли в

размере 685-700 млрд руб. При этом государственные средства предусмотрены в

размере 13,3 млрд руб. Предполагается, что жилищное строительство в целом

по стране в текущем году возрастет как минимум на 1 млн м2 [Там же].

Однако несмотря на наметившуюся в минувшем году в ряде регионов

тенденцию роста объемов жилищного строительства, структура и качество жилья

в общей массе продолжают оставаться низкими. Так, в большинстве случаев

вновь вводимое жилье сооружается на основе технических и архитектурно-

планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально

устаревших К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют

устаревшие технологии, материалы, а они энерго- и материалоемки. Особенно

это касается жилья, предназначенного для предоставления малообеспеченным и

социально незащищенным слоям населения на бесплатной основе или посредством

частичной оплаты.

В настоящее же время в целом по стране в неблагоустроенных квартирах

проживает 40 млн чел., поскольку жилой фонд России, составляющий на начало

1998г. 27 млрд м2 общей площади, включает более 30 млн м (1,3%) жилья в

ветхих и аварийных строениях

Свыше 60% населения проживает в одно- и двухкомнатных квартирах

плотностью около 1,3 чел. на комнату при отсутствии, как правило, общей

комнаты без спальных мест. В коммунальных квартирах продолжает проживать

2,9 млн чел. (2% населения), в общежитиях 5,8 млн чел. (4%). С 1990 по

1996г. предоставление бесплатного социального жилья сократилось в 2,6 раза

и получить его могут менее 500 тыс. семей в год, тогда как число граждан,

имеющих зарегистрированное право на такое жилье, т. е. находящихся в

очереди, превысило 8 млн чел. Ныне ежегодно жилье получает только 6%

очередников, что в 2,5 раза меньше, чем в 1990г.

Бюджетные расходы на строительство жилья (4% ВНП) выше, чем во многих

зарубежных странах, а по отношению к величине бюджетного дефицита

составляют 60% [95, с.18].

Опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая

вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая

сокращение спроса, а следовательно, и объема производства В конечном итоге

это создает кризис системного характера, при котором происходит неуклонное

сжатие спроса на жилье и падение производства, заметно усилившееся в

условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения

жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998г.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение

и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства.

Задача полного обеспечения населения жильем была актуальна во все

времена. Общая динамика решения жилищной проблемы обуславливается единством

проявления обще) осударственного, коллективного и личного интереса в данной

сфере. Государством предпринималось уже достаточно большое количество

попыток по решению данной проблемы.

Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы была

рассчитана на 1955-1965гг Реализация этой программы обеспечила рост

жилищного строительства в 1,9 раза, увеличение его объемов до 54,9 млн м в

год. В результате были улучшены жилищные условия миллионов людей.

Достигнутое снижение остроты жилищной проблемы позволило больше внимания

уделять качеству жилищных условий.

К 1985г. средняя обеспеченность жильем в расчете на 1 чел. составила

14,6 м2, увеличившись против 1970г. в 2 раза. При этом семьи проживали в

основном в отдельных квартирах (до 1961г. преобладало покомнатное

расселение в коммунальных квартирах) [114, с.10].

Вторая жилищная программа была рассчитана на период с 1985 по 2000г. В

ней предусматривалось обеспечение каждой семьи отдельной современной

квартирой или индивидуальным домом. Кроме того, в этой программе в качестве

решения важной социальной задачи намечалась ликвидации имевшегося резкого

различия в уровнях жилищной обеспеченности и качества жилья, прежде всего в

региональном разрезе.

Масштабность задач и новые экономические реалии заставили разработчиков

программы предусмотреть в ней проведение более совершенной инвестиционной

политики и систему финансирования жилищного строительства. Наряду с

сохранением приоритета государственных капитальных вложений значительное

развитие получили проекты по возведению за счет средств населения

кооперативных жилых домов и индивидуальных жилищных строений, особенно в

сельской местности, поселках, малых и средних городах. Для этого была

предусмотрена дифференциация финансово-экономических льгот для различных

категорий семей, а также все более широкое использование средств

предприятий и населения. В период реализации данной программы были

достигнуты максимальные объемы ввода жилья в России: в 1986г. - 66, 2 млн

м2; в 1987г. - 72,8; в 1988г. - 72,3; в 1989г. -70,4м2 [114, с.П].

В 1990г. реализация указанной программы была приостановлена в связи с

сокращением доли государственного участия в жилищном строительстве и

внедрением в этот процесс рыночных механизмов. Указанный год фактически

стал рубежом, когда начался переход к следующему этапу.

Третья национальная жилищная программа получила название «Жилище» и

была рассчитана на десятилетие - с 1990 по 2000г. Ее реализация началась в

условиях неразвитости рыночных отношений и поспешного отказа от

государственного участия в финансировании жилищного строительства,

недооценки жилищного сектора в осуществлении общих структурных изменений и,

как следствие, начавшегося в начале 90-х годов кризиса в жилищной сфере,

что выразилось в следующем:

• произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства;

• выросли цены на строительную продукцию;

• капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали

недостаточными;

• снизились темпы предоставления жилья гражданам;

• упала платежеспособность населения;

• сократились возможности приобретения жилья или ведения

индивидуального жилищного строительства.

По данным за 10 месяцев 1993г., доля внебюджетных инвестиций в

строительство жилья составляла свыше 45% общего объема капитальных

вложений, направляемых на эти цели, в том числе средства населения - около

19%. В основу программы «Жилище» была положена переориентация в жилищном

строительстве с преобладания бюджетных средств государства на

преимущественную долю средств населения и частных юридических лиц. В этих

целях предусматривалась активная мобилизация средств для жилищного

строительства путем выпуска жилищных векселей и иных ценных бумаг,

проведения аукционов ит.д. Это привело к тому, что в 1992г. объем

централизованных капитальных вложений в жилищное гражданское строительство

составил 358,5 млрд руб. и снизился по сравнению с 1991г. на 29% (в

сопоставимых ценах) Предприятиями всех форм собственности на жилищное

строительство в 1992г. израсходовано 530 млрд руб., или 70% к объему 1991г.

[33, с.8].

Уже в первые годы реализации программы в условиях бюджетного дефицита на

большей части страны наблюдалось свертывание строительства жилья. В 1992г.

на 75 из 77 территорий России объемы жилищного строительства снизились

против 1991г., в том числе на 26 территориях - более чем на треть, а на

четырех - более чем наполовину. В целом по России за счет всех источников

финансирования в 1992г. было введено 37,9 млн.м2 жилья, что составило 79% к

1991г. Не улучшилось положение дел и в 1993г. За девять месяцев 1993г. было

введено 18,8 млн.м2 жилья, в том числе государственными предприятиями и

организациями - 10 млн.м2, жилищно-строительными кооперативами - 1,1,

индивидуальными застройщиками - 2,4 млн.м , что составило по отношению к

аналогичному периоду 1992г. соответственно 100,2; 93,2; 90,1 и 113,1% [Там

же].

Таким образом, механизмы, предусмотренные для реализации программы

«Жилище», не обеспечили в необходимой мере решение жилищных проблем. Между

тем в ходе проведения данной программы формировались изменения, необходимые

для создания рынка жилья и перехода жилищной сферы на рыночные принципы.

Были изменены:

• структура жилищного фонда по формам собственности; •

• структура жилищного строительства по источникам финансирования, а

также, в определенной мере, по типам зданий и технологиям их возведения.

Данные о развитии рынка жилья за годы рыночных реформ в Москве, Санкт-

Петербурге, Нижнем Новгороде, Твери, Новгороде Великом приведены в табл.5.

[pic]

Приведенные в табл.5 показатели, с одной стороны, впечатляют, особенно

темпы приватизации в жилищной сфере, а с другой - красноречиво представляют

фон, на котором происходит становление российского ипотечного рынка:

проведенная в нашей стране бесплатная приватизация жилья, тем более в такие

чрезвычайно короткие по меркам экономического развития сроки, не

сформировала по большому счету класс собственников вообще, а уж тем более

класс эффективных собственников. Поэтому сложившаяся на сегодня в России

социально-экномическая ситуация менее предпочтительна для запуска ипотечных

программ, чем ситуация, эволюционно сложившаяся в США (табл.6).

[pic]

Однако она также отнюдь не такая уж благоприятная и вовсе не идентична

ситуации, имевшей место в США в 30-е годы, на которую любят ссылаться как

сами американцы, продвигая в нашей стране свои проекты (ипотечные схемы),

так и российские авторы предложений по внедрению у нас заокеанской модели

ипотеки.

Вместе с тем приведенные в табл.6 данные свидетельствуют о том, что

ипотечное жилищное кредитование в США развивалось в течение очень

длительного времени, поэтому и класс заемщиков ипотечных кредитов

формировался исходя из приоритета в отношении института собственников в

жилищной сфере, опирающегося на столетние традиции.

В России же опыт формирования слоя собственников жилья (прежде всего в

многоквартирных домах) насчитывает менее десяти лет. Кроме того, у

российского собственника квартиры весьма гипертрофированное отношение к

недвижимости, находящейся в его собственности. Например, все достаточно

быстро усвоили, что собственник имеет право распоряжаться своей квартирой,

т. е. отчуждать ее (на практике это наиболее часто происходит через куплю-

продажу квартир, благодаря чему и сформировался вторичный рынок жилья во

всероссийском масштабе). В то же самое время российский собственник

квартиры в подавляющем своем большинстве не способен и не хочет нести бремя

расходов и ответственности, которое на него ложится в связи с обладанием

объектом недвижимости.

Общее учение о праве собственности в гражданском обществе гласит, что

принадлежащее собственнику имущество для него не только благо, но и

соответствующее бремя. Норма о бремени содержания имущества собственником

закреплена в ст.210 ГК РФ (рис.2.1.1.).

[pic]

В настоящее время существует низкая эффективность деятельности структур

по управлению жилищным фондом, однако домовладельцы, т.е. собственники

квартир, не стремятся сформировать в домах, где проживают сами,

товарищества собственников жилья, чтобы посредством своего

заинтересованного влияния улучшить состояние домов и снизить затраты на их

эксплуатацию, одновременно с этим уменьшив и свои расходы на оплату жилищно-

коммунальных услуг.

В связи с тем, что собственник несет бремя содержания имущества, он

отвечает за риски, связанные с ухудшением его пользования (содержания),

случайной гибелью или случайным повреждением, поскольку нет лиц, на которых

может быть возложена ответственность за реализацию (наступление) подобных

рисков, носящих случайный характер (ст.211 ГК РФ).

Риск - это степень или величина ожидаемой опасности. Неопределенность

его реализации (наступления) придает названной обязанности собственника

особую значимость. Однако внедряемая в настоящее время в Москве система

льготного страхования жилищ, имеющая ярко выраженный социальный характер

(собственник квартиры вносит, по существу, весьма скромную плату за

предоставляемую страховую защиту), продвигается с большим трудом.

Наряду с развитием рынка жилья коренные изменения произошли в структуре

источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками

финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в

сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и

юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.

Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала экономической

реформы 80%, сократилась примерно до 26%, в том числе доля средств

федерального бюджета - до 15%. Данные по годам об изменении структуры ввода

общей площади жилых домов по источникам финансирования приведены в табл.7

[116, с. 14].

[pic]

Изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило

остроту жилищной проблемы, но и привело к дальнейшему ее возрастанию. В

частности, еще более очевидной стала проблема недооценки значимости

социальной направленности жилищной реформы. Для ее решения понадобилась

разработка дополнительных мер государственной поддержки определенных

социальных групп населения, прежде всего малоимущих граждан, молодых и

многодетных семей, а также военнослужащих, граждан, уволенных с военной

службы в запас или отставку, лиц, проработавших длительное время в районах

Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, вынужденных переселенцев,

граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных бедствий. На решение

этих задач и был направлен ряд разработанных и утвержденных федеральных

целевых программ. Ход и итоги их реализации представлены в табл.8 [116, с.

14].

[pic]

[pic]

Результаты выполнения основных федеральных программ свидетельствуют о

том, что реализация государственной жилищной политики на среднесрочную и

долгосрочную перспективу должна строиться не только исходя из одних

намерений, пусть даже самых благих, по решению затянувшихся проблем с

обеспечением жильем граждан РФ, но и с учетом имеющихся реальных

возможностей, прежде всего системы финансирования.

Объективная необходимость увеличения объемов жилищного строительства и

качества возводимого жилья обусловлена также и реально сложившейся

ситуацией, касающейся общего состояния жилого фонда России.

2.2. Мониторинг становления ипотечных строительных отношений в Российской

Федерации: федеральный и региональный уровни

На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом

бурных дискуссий. Это положительное явление обусловлено тем, что

использовавшиеся ранее механизмы проведения жилищной политики в стране в

новой экономической ситуации оказались неэффективными. И связано это не

столько с ухудшением состояния государственного бюджета, сколько с

изменением роли и места всех без исключения институтов по отношению к

решению жилищной проблемы. Большое значение для создания ипотечного

механизма в России имеет образование в сентябре 1997г. на государственной

основе Агентства по ипотечному кредитованию как специализированного

института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Концепция

Агентства была разработана при активном участии специалистов из «Фанни

Мэй», Института экономики города США (Urban Institute) и Международного

агентства развития США (USA1D).

Основная задача Агентства - способствовать развитию жилищного

ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных

кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами.

То есть именно на Агентство возлагается функция привлечения долгосрочных

финансовых ресурсов для кредитования населения. Предполагается, что

Агентство будет выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом

ипотечных кредитов. В условиях отсутствия развитого рынка долгосрочных

финансовых инструментов на настоящий момент такой подход оправдан. Тем

самым Агентство непосредственным образом будет формировать долгосрочный

финансовый рынок. Операции Агентства также будут содействовать повышению

ликвидности банков за счет преобразования неликвидных активов (ипотечных

кредитов) в ликвидные (наличность). Очевидно, что концепция Агентства

приближена к модели «Фанни Мэй».

Второй функцией Агентства является стандартизация и унификация процедур

ипотечного кредитования. С целью минимизации кредитного риска по ипотечным

кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг Агентство

оказывает техническую помощь банкам по разработке процедур выдачи и

обслуживания ипотечных кредитов.

К третьей функции Агентства относится представление интересов ипотечных

структур в правительстве и других государственных учреждениях. Министерство

финансов, Министерство экономики, Государственный комитет по строительной,

архитектурной и жилищной политике и Центральный банк РФ понимают

необходимость развития системы жилищного финансирования, ее инте! рации с

финансовой сферой и рынками капитала. Государственная дума также принимает

участие в решении данных задач, занимаясь подготовкой и реализацией

совместной программы Госдумы и Конгресса США по жилищному строительству в

России «Дом для вашей семьи».

Пилотный проект Агентства осуществляется в Санкт-Петербурге,

администрация которого прекрасно понимает необходимость скорейшего

улучшения жилищных условий широких масс городских жителей и оказывает

всемерную поддержку развитию механизма ипотечного кредитования. Согласно

концепции Агентства процесс ипотечного кредитования можно подразделить на

несколько этапов.

На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты

индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора

заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и

предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита - выделение

средств на покупку - специально оговорено кредитным договором, а

ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на

банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-

кредитором.

Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между

Агентством и банками. Так, на настоящий момент сумма кредита и платежи по

нему предполагают привязку к долларовому эквиваленту. Предпочтительной

формой кредита является аннуитетный кредит с переменной процентной ставкой,

привязанной к ставке ЛИБОР. Кредиты должны предоставляться на срок от 5 до

10 лет с ежемесячными обратными выплатами.

Одним из важнейших требований Агентства является также проведение

банками процедуры андеррайтинга согласно агентским стандартам. Отношение

ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика не должно

превышать 35%, отношение суммы кредита к оценочной стоимости залога не

должно быть больше 70%, размер кредита должен составлять не более 50 тыс.

долл. [50]. К обязательным видам страхования, предусмотренным в ипотечной

схеме, на данный момент относятся страхование утраты и повреждения предмета

залога, а также страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Возможность досрочного погашения по кредитам предусматривается с

определенными ограничениями. Во-первых, в течение первых 12 мес. после

получения кредита заемщик не имеет права на досрочное погашение. Во-вторых,

сумма досрочного погашения не должна быть менее 5% от текущего остатка

ссудной задолженности и не менее 500 долл. США. В-третьих, заемщик обязан

заранее уведомить банк о досрочно погашаемой сумме. По осуществлении

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7